서울 아파트 공급물량과 부동산 전망

ㅅ

안녕하세요 깅스&홍스 중에 홍스입니다.

한동안 절대 안빠질것 같았던 강남에 아파트가 드디어 빠지고 있습니다.

올초부터 조정이야기를 했었는데 1~3월 급등이 와버렸습니다.

요즘은 언론에서도 빠진다는 이야기를 많이 하고 있는데요 최근에서야 드디어 조정이 미세하게 온것같습니다.

일딴 2017~2018년 주택전망에서 가장 많이 빠진다는 근거로 입주물량증가, 금리인상, 정부규제가 있었는데요

오히려 집값은 상승도 아니고 거의 서울의 경우 폭등세에 가깝게 올랐습니다.

그래서 2015년~2021년까지 입주물량을 분석해봤습니다.

아파트 입주예정물량을 정리한것인데요

가랑시영재건축 아파트인 헬리오시티는 2018년 12월 예정이나 2019년 1월로 잡아서 2019년 입주물량으로 들어갔습니다.

기준선은 2015년~2021년 평균값을 제가 구해서 선을 만들것이구요.

따라서 전체물량을 보시면 의뢰로 입주물량 많다는것을 알수 있습니다.

강북구,관악구,광진구,구로구,금천구,도봉구,종로구,중구,중랑구를 제외하면 나머지구들은 집주물량이 생각보다 많습니다.

따라서 입주물량이 많은 강남구 강동구 서초구 서대문구 성동구 송파구 은평구는 전세가가 매매가가 단기적으로 약세를 이어갈 확률이 많습니다.

물론 서울이라서 소화를 못할것같지는 않습니다.

하지만 한가지 최근 사람들이 간과하는것이 있습니다.

바로2년전만해도 강남에 고분양아파트는 미분양으로 남았다는것 입니다.

지금은 HUG의 분양보증을 받기위해서 주변시세보다 싸게 분양을 하기때문에 로또청약이다 해서 엄청난경쟁률을 기록하는것이구요

만약 고분양가에 분양하고 부동산경기가 침체가 된다면 미분양으로 남아서 할인분양을 할것입니다.

2013년~2014년만해도 서울에 아파트 분양이 잘안되었습니다.

전문가들이 서울 특히나 강남아파트 가격을 예측할때 공급물량 인구 주택매매지수 인허가등등 각종지표를 이야기하면서

서울에 전세가가 강세이고 입주물량이 적은곳은 절대 안빠진다고 강의하고 있습니다.

과연 절대라는 표현이 저는 맞는지 의구심이 듭니다.

과거2008년~2013년 집값하락이 온이유를 잘살펴보시면 서울 강남포함 공급량이 폭등해서 집값이 빠진게 아닙니다.

거시경제가 무너졌기때문에 집값이 급락한것입니다.

지금 인도네시아 정부가 급격한 달러 유출을 막기위해서 인도네시아 중앙은행(BI)은 30일 기준금리로 사용되는 7일물 역환매조건부채권 금리를 4.50%에서 4.75%로 0.25%포인트 상향 조정했습니다.

과거 판교아파트 2006년 5월4일 판교신도시 중소형 아파트 당첨자 9428명을 발표한 날 로또 아파트라며 최소 2배이상 차익이 날것으로 누구나 기대했습니다.  당시 분양가는 30평이 4억 수준이었습니다.

청약에 참여한 이들은 46만7000여명. 최고 경쟁률은 2073대 1에 달했고 보금자리 전매제한을 최장 10년을 걸었습니다.

하지만 금융위기가 오면서 입주후 가격은 분양가에서 소폭높은 시세를 형성해서 다들 일장춘몽으로 끝났습니다.

어찌보면 아파트 전망에서 가장중요한것은 미시경제가 아닌 거시경제입니다.

왜냐하면 현재 주변아파트가 20억인데 15억에 분양했으면 지금 5억차이가 발생하고 입주때는 주변새아파트보다 2~3억이 비쌀것으로 예상하기때문에 최소 7~8억 많게는 10억을 벌수 있다는 이야기입니다.

이 가정은 아파트가 지금처럼 계속올라간다는 전제하에 출발하는 시나리오입니다.

따라서 선대인경제연수소장, 박홍기 교수 대략 2분정도를 제외하곤 아무도 조정이야기를 하지 않습니다.

물론 서울이 공급도 부족하고 인프라도 있고 다른지역에 비해서 수요가 많아서 급락할 확률이 낮은것은 사실입니다.

투자자입장에서는 근시적으로 입주물량 그리고 정부규제도 중요하지만 진짜 중요한것은 어찌보면 거시경제일것입니다.

중국발,미국발,유럽발 경제유기가 오지않는다면 급락할 가능성은 낮아보입니다.

가계부채 1500조가 육박하는반면 은행예금도 급증하고 있습니다.

부동자금이 불확실성을 피해서 부동산에서 단기적으로 빠져나가서 은행에 대기중입니다.

최근급등에 대한 피로감으로 조정을 불가피해보입니다.

바닥은 알수가 없으니 어느정도 조정이 들어가면서 천천히 내집마련이나 투자를 해도 무방할것입니다.

지금 높은 호가에 추격매수를 하는것은 바람직해보이지 않습니다.

어찌보면 재테크 강사들은 아무것도 투자하지마란 말을 할수가 없습니다.

증권에서 펀드매니져가 장이 나쁘니 난 아무것도 안하고 가만있겠다는것은 고객돈을 가지고 투자를 안할수 없기때문입니다.

이런점을 잘알기때문에 미국역시 천천히 기준금리를 인상하고 있으며 한국은 기준금리인상조차 못하고 동결하고 있습니다.

이번기회에 좀더 큰시각으로 단기대응보다는 중장기 계획을 세워서 천천히 접근하셔도 됩니다.

최근 매수자와 매도자가 서로 동상이몽을 하면서 거래절벽이 현실화 되고 있습니다.

매수자는 조정을 생각하고 매도자는 추가 상승을 생각하고 결국 치열한 싸움에서 균형이 무너질때 집값이 위쪽이던 아래쪽이던 움직입니다.

다만 선도세력과 별개로 대중은 대세를 따라가는 투자포지션을 택하고 있기때문에 무게추가 어느쪽으로 쏠릴지 관심있게 보셔야합니다.

가장중요한건 상승시에는 호재만보이고 하락시에는 악재만 보입니다.

10년주기설로 조정이 온다 VS 재건축 규제로인해서 반사이익과 풍선효과 공급부족으로 급등이 올것이다.

결국 위에서 말씀드린것처럼 가계소득이 증가해야 부동산도 투자하고 내짐마련도 하기때문에 우리나라 경제가 부동산에 미치는 영향이 가장클것입니다.

더이상 오르지않는다면 무리하게 대출을 받아서 구매하려는 사람이 줄어드는건 당연한 이치입니다.

다만 절대가격이 그렇게 비싸지 않는 소액아파트나 빌라는 경기에 큰 영향을 안받을듯합니다.

6억이상 아파트나 10억이상 아파트는 어느정도 영향을 받을 것으로 예상됩니다.

종합부동산세와 금리인상 입주물량은 단기적으로 영향이 분명히 있을것 입니다.

여러전문가들이 말하는 금리인상 영향은 아에 없다 또는 종부세 영향도 절대없다.

세상에 절대라는건 존재하지 않을것 입니다.

상승기에 추가상승을 예측하기는 쉽고 하락기에 추가하락을 예측하는것은 쉽습니다.

또난 누구나 이미 결론을 내려놓고 그 주장을 뒷받침하는 자료를 가지고 이야기기하기 때문에 

너무 언론이나 전문가 의견을 맹신하기보다는 현재 본인에 상황에 맞게 투자금에 맞게

관심을 가지고 서서히 접근하는 것을 추천드립니다.

감사합니다.